Passend auch zu meinen Eintr\u00e4gen zu diversen Mietbremsen. Man fragt sich, ob und wann Preisbremsen f\u00fcr H\u00e4user allgemein kommen. Man kann sich das auch leicht durchrechnen. Nimmt man eine obere Grenze f\u00fcr die Ausgaben an, die man bereit ist, f\u00fcr ein Haus zu bezahlen, und rechnet das auf die gesamte Kreditlaufzeit um, wird sich nat\u00fcrlich ergeben, da\u00df man sich bei niedrigeren Zinsen bei gleichen festliegenden Ausgaben mehr leisten kann. Statt eben ein Haus f\u00fcr 250 000 kann dann eben auch eins \u00fcber 300 – 400 T\u20ac sein. Kommt eben auf den Zins und die Belastung an.<\/p>\n
Aber das ist im Privathausbau so. Betrachtet man den Mietshausmarkt, wei\u00df ich Folgendes. In NRW bekommt man gut erhaltene Mietsh\u00e4user f\u00fcr das 8 – 12 fache der j\u00e4hrlichen Nettomiete. Man kann grob so rechnen: f\u00fcr ein Haus in NRW mit 20 000 \u20ac \/ Jahr Mieteinnahmen bezahlt man zwischen 180 000 – 240 000. Es kommt da sehr auf die Lage an und darauf, wie \u201eproblematisch\u201c die Wohnlage ist, und es spielt auch eine Rolle, wer im Umfeld um das Haus wohnt. Wer also heute in H\u00e4user investieren will und ein dickes Fell hat – dann ist NRW dorthin, wohin man gehen mu\u00df. Dort kann man noch von Investieren reden, die Aussicht auf ein Wiedersehen des investierten Kapitals ist gegeben.<\/p>\n
Gerade gestern sehe ich ein Angebot eines Miethauses von 5 Parteien, ca 400 m-\u00b2 Mieteinnahmen (steigerungsf\u00e4hig auf angeblich bis zu 25 000 \u20ac, witzigerweise steht die gr\u00f6\u00dfte Wohnung > 100 m-\u00b2 leer) f\u00fcr „schlappe“ 525 000 \u20ac. Ich w\u00e4re beinahe vom Stuhl gefallen. Das ist mehr als das 25 – fache an Jahresmiete, d.h. ohne entsprechende Steigerung mu\u00df man 25 Jahre lang jedes Jahr – voll vermietet haben, sonst keinerlei Ausgaben haben (in 25 Jahren) um nur den nominalen Wert wiederzusehen. Betrachten wir eine erzkonservative Finanzierung von 50 \/ 50 braucht man eine Kreditsumme von ca 250 000 bei nur 2 % Zins auf 20 Jahre sind es 371 486 \u20ac nur f\u00fcr den Kredit, die Summe geht also auf 250 00 + 371 500 = 621500 \u20ac Oder locker flockig irgendwo um 28 fache Jahresmiete (ohne Reparaturen) !<\/p>\n
Das nennt man eine Blase und die wird so nicht bleiben, es sei denn, es wird massiv inflationiert. Rechnet man die Einnahmen auf den m-\u00b2 um erh\u00e4lt man 25 000 \/ 400 \/ 12 = 5,2 \u20ac \/ m-\u00b2 das sind allein schon rund 0,5 – 0,8 \u20ac mehr pro Monat und m-\u00b2 wie in NRW! F\u00fcr eine vern\u00fcnftige Verzinsung m\u00fcsste sich der Mietpreis ungef\u00e4hr verdoppeln, also auf 10,4 \u20ac \/m-\u00b2 steigen. Merkt ihr was? F\u00fcr eine Verdopplung innerhalb von 20 Jahren m\u00fcsste die Steigerung rund 3,6 % im Jahr betragen, ergo kann der Hausbesitzer nur hoffen, da\u00df die Mieter nicht l\u00e4nger als 3 Jahre bleiben, um dann beim Wechsel in die N\u00e4he der vern\u00fcnftigen Verzinsung zu kommen. Es bleibt nat\u00fcrlich immer das \u201eProblem\u201c, da\u00df man die Mietsteigerungen nicht durchbekommt (Stichwort: Vergleichsmiete). Insgesamt sieht es bei derartigen Kosten ziemlich schlecht mit einer Rendite aus. Somit k\u00f6nnen die K\u00e4ufer heute nur auf noch h\u00f6here Preise spekulieren. Der Preis ergibt sich also nicht mehr aus einer wirtschaftlich vern\u00fcnftigen Berechnung, sondern besteht zum \u00fcberwiegenden Teil aus der Hoffnung, noch h\u00f6here Preise zu erzielen. Das ist eine Spekulation. Die kann aufgehen \u2013 oder auch nicht. F\u00fcr die Hausk\u00e4ufer wird es keinen ESM geben, die Verluste werden die Hausk\u00e4ufer selbst tragen m\u00fcssen. Da ich von meiner Seite keine vern\u00fcnftige Rendite erwarten kann, ist f\u00fcr mich klar: wir befinden uns hier in BW in einer Blase. Das wird wahrscheinlich sogar noch schlimmer werden, von den 1.1 Bio neues Geld bis September 2016 wird sich einiges in noch h\u00f6heren Preisen der H\u00e4user niederschlagen. Diese h\u00f6heren Summen werden mit Sicherheit auch mit Kredit gezahlt, weil die Zinsen ja so g\u00fcnstig sind.<\/p>\n
Ein besseres Beispiel f\u00fcr die verheerende Wirkung der Zentralbanken und ein besseres Beispiel f\u00fcr einen Preis, der kein Marktpreis mehr ist, werdet Ihr in der freien Wildbahn nicht finden. Und da man derzeit nicht sieht, wann die Kreditexpansion zur\u00fcckgehen wird, kann man eines mit Sicherheit sagen: Es wird ganz viel Verluste hageln. :thumbdown: ist sicher, man wei\u00df nat\u00fcrlich nicht, wann es sich niederschlagen wird. Aber ich kann Euch ein Buch dazu empfehlen: THE DAO OF CAPITAL: AUSTRIAN INVESTING IN A DISTORTED WORLD BY SPITZNAGEL Dort wird eben gesagt, man muss auch bereit sein, aus einem Markt – auch sehr lange auszusteigen, und ein weiteres Ding was derzeit lukrativ erscheint, ist es auf Extremereignisse nach unten zu setzen. Das hie\u00dfe, Puts die weit aus dem Geld sind, zu kaufen. Man wei\u00df nicht, wann der schwarze Schwan kommt, aber er wird kommen, das ist sicher.<\/p>\n
Mit einem extrem gehebelten Put l\u00e4uft es so: Der ist heute wertlos, (hat aber einen Preis), Bei Ankunft des schwarzen Schwans, verfallen die Kurse in k\u00fcrzester Zeit massiv und dann gehen derartige Puts durch die Decke. Es ist klar, das wird meist schiefgehen, aber dann kommt Spitznagels Ski zum Einsatz. man mu\u00df manchmal Verluste in Kauf nehmen, um irgendwann gro\u00dfe Gewinne zu erfahren oder auch einfach nur zu gewinnen. Er benutzt daf\u00fcr das Milit\u00e4r als Beispiel, oder aber seinen Mentor an der Stock Exchange, der meinte: Du mu\u00dft Verluste „lieben“ ….<\/p>\n
Das h\u00f6rt sich v\u00f6llig schr\u00e4g an, enth\u00e4lt aber mehr als ein Korn an Wahrheit und diese Wahrheit kommt von von Mises: „Es gibt keinen Weg, den finalen Kollaps eines Booms durch Kreditexpansion zu vermeiden. Die Frage ist nur, ob die Krise fr\u00fcher durch freiwillige Aufgabe der Kreditexpansion kommen soll, oder sp\u00e4ter zusammen mit einer finalen und totalen Katastrophe des W\u00e4hrungssystems kommen soll“<\/p>\n
Das ist ein Naturgesetz, das bisher niemals wiederlegt wurde, und das seit mindestens 700 Jahren h\u00e4lt (siehe this time is different). Es wird so getan, als sei es diesmal anders, das wird sich als falsch herausstellen \u2013 deshalb eben das Investieren in einer gest\u00f6rten Welt. Es gibt keinen Preis mehr f\u00fcr Geld und damit ist eine Grundlage der Kalkulation nicht mehr gegeben. Genau in solchen Zeiten, meint auch Herr Spitznagel, mu\u00df man raus aus den M\u00e4rkten. Dann darf man eben keine Anleihen von Staaten halten oder man darf eben nicht mehr in H\u00e4usern investiert sein. Das mu\u00df nat\u00fcrlich jeder f\u00fcr sich entscheiden, aber jammern, wenn einem ein tonnenschweres Gewicht auf die F\u00fc\u00dfe knallt, weil man so bl\u00f6d ist, seine F\u00fc\u00dfe darunterzustellen, ist eben Hybris. Und die kommt immer vor dem Fall.<\/p>\n
Nun kommt es sehr auf die eigene Position an. Wenn man vor dem ganzen Kram das Mietshaus gekauft hat und mit \u201enormalen\u201c Renditen rechnen konnte und kann und das weiter als Ma\u00dfstab nimmt, kann man investiert bleiben. Wenn man aber die astronomischen Preise realisiert, ist das auch kein Fehler. Was hochsteigt, kann tief fallen, und meist mu\u00df es das sogar. Auch hier habe ich keine zeitliche Idee, wie lange die Steigerung noch anhalten wird, aber ich gehe davon aus, da\u00df es mindestens noch ein Jahr so weitergeht, und dann ist die Frage: wie geht es mit dem Gelddrucken weiter? Wird die EZB anfangen, die Zinsen hochzuschrauben, oder wird ihr das durch die Marktkr\u00e4fte schon vorweggenommen? Die Anzeichen mehren sich, da\u00df sich Marktkr\u00e4fte anfangen bemerkbar zu machen. Die Zinsen sind nicht mehr auf demselben niedrigen Stand wie vor einiger Zeit und die Zentralbank hat dazu nichts beigetragen. Auch das mu\u00df man beachten.<\/p>\n
Ich denke pers\u00f6nlich, da\u00df Spitznagel in weiten Teilen richtig liegt, Wie er aber selbst zugibt, ist es unglaublich schwer, so zu handeln. Gehen, wenn alle anderen rennen, stehenbleiben und sich umdrehen, auch wenn alle anderen dem Abgrund zustr\u00f6men. Eigentlich sollten wir damit sehr gute Erfahrungen haben. Und wie schrieb ich mal selbst:
\n\u201eDerzeit repr\u00e4sentieren wir sicherlich nicht die Mehrheitsmeinung, was ich aber f\u00fcr irrelevant halte, weil Wahrheiten eben keiner Mehrheit bed\u00fcrfen.
\nSie setzen sich am Ende immer durch.“<\/p>\n
Niemals in der Geschichte, wurden die \u00d6sterreicher widerlegt, egal, mit wie viel Einsatz dagegengearbeitet wurde. Am Ende stand immer der totale Zusammenbruch eines Imperiums. Und gerade hier in D haben wir damit die neuesten schlimmsten Erfahrungen, die 100 Mio. Tote sollten zur Mahnung reichen….<\/p>\n
Rebloggt<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"
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