Privater Wohnungsbau

Wie von mir “erwartet”. Nachzuschlagen z.B. hier:

https://www.igbau.de/Binaries/Binary13381/Studie-Pestel_Mietwohnungsbau_in_Deutschland-KURZ-23-02-2012_1.pdf

Abnahme von Mietwohnungsbau von rd 80 000 – 30 000 im Jahr.

Warum schreibe ich wie erwartet? Nun ich kenne die Gesetze nicht vollständig aber vollständig genug, die Richtung ist wie überall zu gesetzlichen Regulierungen zu lasten von Eigentümern. Ein paar Stichworte

  • “energetische” Sanierung
  • Mietpreisbremsen
  • Inflation

Viele meinen ja mit Häusern könnte man der Inflation “trotzen”. Das stimmt nur noch sehr begrenzt. Erst einmal gibt es jedes Jahr eine Grundbeseitzabgabe. Gerade gestern, kam eine Bescheinigung ins’ Hau mit einer rd. 50 % igen Steigerung des Hebesatzes von irgendwo 400 auf 600 %. In gewissen Gegenden starnieren die Mieten seit mindestens einem Jahrzehnt. Paradebeispiel: Ruhrgebiet.

Selbst wenn man eine “Wert”steigerung (das ist natürlich Unfug, das einzige was steigt ist die Bewertung von etwas in Nominalgeldwerten) betrachtet, wird es sehr problematisch. Die Steigerungen kann man ja nur realisieren wenn man verkauft. Für denjenigen der kauft, sieht es ganz anders aus. Nehmen wir mal an ein Haus wurde zu 2000 € /-  m-² gekauft. Die Miete betragt rd 5 € dann kommt man auf eine Rendite von 60 / 2000-  = 3%. Nach Abzug von Kosten und Mietausfällen bleibt noch rund 2% und dann schlägt die Steuer zu wir reden dann von einer Rendite teilweise unter 1 %. (Was es sonst noch so zu beachten gibt: http://www.t-online.de/wirtschaft/immobilien/id_69137716/richtig-rechnen-rendite-von-miet-immobilien-oft-augenwischerei.html)

Es gibt da wie immer natürlich Ausnahmen nach oben aber auch nach unten. Hier wird das aber mal festgehalten:

“Die Wahrheit sieht allerdings anders aus. Das zeigt eine Studie des Deutschen Instituts für Wirtschaftsforschung (DIW) in Berlin, die heute veröffentlicht wurde. Danach fahren 8,5 Prozent der rund sieben Millionen privaten Vermieter mit ihren Wohnungen Verluste ein, weitere 24,6 Prozent schreiben gerade mal eine schwarze Null. 20,7 Prozent erzielen bescheidene Erträge zwischen 0,1 und 2 Prozent pro Jahr. Lediglich 46,2 Prozent, nicht einmal jeder zweite Anleger, kommen mit ihren Mietwohnungen auf eine Rendite von 2,1 Prozent oder mehr.”

http://www.manager-magazin.de/immobilien/artikel/immobilien-private-vermieter-verpassen-renditechancen-a-991977.html

Man kann eigentlich kurz festhalten. Wenn Sie ein Haus vor rd. 20 Jahren bauten und gut bewirtschafteten, kommen Sie heute auf eine Rendite zwischen 4- 8 %. Bezogen natürlich nur auf den damaligen-  Erstellungspreis. Rechnen wir mit einer 3 % Inflation sind heutige 2000 Euro vor 20 Jahren ungefähr: 1107 € gewesen, also kommt man nur so auf eine Bruttorendite von 6%.

Sie können sich diese Studie von hier herunterladen: http://www.diw.de/sixcms/detail.php?id=diw_01.c.488174.de

Nun in einem Markt käme es zu Preissteigerungen, diese Weg wurde durch Gesetze versperrt… Wenn sich aber etwas wenig oder gar nicht mehr lohnt, wird in diesem Bereich eben auch nicht mehr investiert. Und somit ist es klar der private Mietwohnungsbau geht annähernd zu Grunde.

Wodurch wird es wohl ersetzt?https://www.land.nrw/de/pressemitteilung/bau-von-sozialen-mietwohnungen-steigt-um-rund-ein-drittel. Aha staatlicher Wohnungsbau… Und was gilt hier die paar Leute in diesen Wohnungen werden durch alle Steuerzahler ausgehalten. Was für ein “Erfolg” !-  Es wird also weniger gebaut:

http://www.zukunft-haus.info/newsletter-zukunft-haus/newsletter-zukunft-haus/newsletter-52014/mietwohnungsbau-20-bezahlbarer-wohnraum-durch-neubau.html

Die Konzepte zur Lösung sind mal wieder bezeichnend schlecht. Steuergelder für Bauherren, also weniger Markt soll-  es “mal wieder” richten. Leider fällt den Mietern Ihre eigene Blödheit kaum auf. Sie beklagen sich über “zu wenig” Raum und zu “hohe” Preise. Das Sie dazu noch mit Ihrer Steuer die zu “hohen” Preise mitbezahlen – kapieren wahrscheinlich keine 2 % der Leute. Wohl nur die, die selber mal in diesem Bereich wirtschaftlich tätig waren. Und wieder eine neue Kette für produktive wirtschaftlich erfolgreiche Betriebe oder Personen.

Wer mir nicht glaubt, hier die Daten einer Stadt:

Öffentliche Wohnungsbauförderung
Insgesamt werden 2014 266 WE mit 25 Mio. Euro öffentlich gefördert, darunter 130 Mietwohnungen und 74 Eigentumsmaßnahmen. 2015 kann die Wohnungsbauförderung um 67 Prozent auf insgesamt 443 WE und auf über 31 Mio. Euro gesteigert werden. Neben 237 Mietwohnungen im Neubau und im Bestand werden 97 Wohnheimplätze für Behinderte und Studenten sowie 48 Eigentumsmaßnahmen gefördert. Hinzu kommt das neue Förderprogramm für Wohnraum für Flüchtlinge, mit dem 2015 61 WE für etwa 380 Personen unterstützt werden.
Angebotsmieten
Die angebotenen Mieten steigen im Bestand um 3,3 Prozent auf 6,29 Euro/m-². Die Mieten steigen seit 2010 damit um 10,6 Prozent im Bestand. Im Neubau nehmen sie im gleichen Zeitraum um fast 30 Prozent auf durchschnittlich 8,90 Euro/m-² zu. Die höchsten durchschnittlichen Bestandsmieten werden mit 6,71 Euro/m-² in Dornberg und 6,70 Euro/m-² in Mitte erreicht, wobei sie in Mitte um 20 Ct/m-² ansteigen sind während sie in Dornberg um 12 Ct/m-² fallen.

https://www.bielefeld.de/de/pbw/muw/mubeo/woh/

Das muß man sich mal vorstellen!. 25 Mio für 266-  WE. Ist ein Raub von 9803 € pro Wohnung, Rechnen wir mal mir 70 m-² sind es 140 € pro m-². Bei einem angenommenen Preis von 2000 € / m-² 7 % der Gesamtsumme. Und auch die Rendite kann man sich ausrechnen (Brutto)

6.29 * 12 / 2000 = 3,7 %, also kommt man auf eine Rendite von vieleicht 0 – 0,5 %. Dazu den Ärger mit Mietern, die sich nicht betragen können, die nicht zahlen, und die es schon gar nicht für nötig befinden eine Wohnung ordentlich zu übergeben.

 

 

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