immer wieder in der Mehrheit für CDU und/oder SPD Regierungen wählen. Immer wieder alle Gesetze “fein” umsetzen, immer wieder nachgeben.
https://www.wiwo.de/my/unternehmen/industrie/maschinenbau-china-laesst-deutsche-maschinenbauer-in-aller-stille-sterben/29901926.html#Echobox=1721836479
Wo war der Aufruf der Maschinenbauer nach weniger Regulierung? Weniger Steuern? Weniger Auflagen? Nirgendwo, tja bei einer gewissen Größe kann man Unproduktive mitziehen, was für kleinere Firmen nicht geht und oh guck mal wir bekommen die kleineren Konkurrenten klein, einfach, indem man neue Gesetze und Auflagen akzeptieren.
Wo war die Solidarität mit denjenigen, die weniger Auflagen, Steuern und Abgaben haben wollten? Wo war der Aufruf gegen die sozialdemokratischen Etatisten zu wählen? Wo waren die Warnungen vor den Grünen. Gelacht haben sie über die Liberalen, sie als kalte Spinner abgetan und Schlimmeres. Sie haben Wind gesät und ernten nun Sturm. Es sei 90 % der dt. Wähler gegönnt.
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Sollte für alle Politiker verpflichtend werden.
Privater Wohnungsbau
Wie von mir “erwartet”. Nachzuschlagen z.B. hier:
https://www.igbau.de/Binaries/Binary13381/Studie-Pestel_Mietwohnungsbau_in_Deutschland-KURZ-23-02-2012_1.pdf
Abnahme von Mietwohnungsbau von rd 80 000 – 30 000 im Jahr.
Warum schreibe ich wie erwartet? Nun ich kenne die Gesetze nicht vollständig aber vollständig genug, die Richtung ist wie überall zu gesetzlichen Regulierungen zu lasten von Eigentümern. Ein paar Stichworte
- “energetische” Sanierung
- Mietpreisbremsen
- Inflation
Viele meinen ja mit Häusern könnte man der Inflation “trotzen”. Das stimmt nur noch sehr begrenzt. Erst einmal gibt es jedes Jahr eine Grundbeseitzabgabe. Gerade gestern, kam eine Bescheinigung ins’ Hau mit einer rd. 50 % igen Steigerung des Hebesatzes von irgendwo 400 auf 600 %. In gewissen Gegenden starnieren die Mieten seit mindestens einem Jahrzehnt. Paradebeispiel: Ruhrgebiet.
Selbst wenn man eine “Wert”steigerung (das ist natürlich Unfug, das einzige was steigt ist die Bewertung von etwas in Nominalgeldwerten) betrachtet, wird es sehr problematisch. Die Steigerungen kann man ja nur realisieren wenn man verkauft. Für denjenigen der kauft, sieht es ganz anders aus. Nehmen wir mal an ein Haus wurde zu 2000 € /- m-² gekauft. Die Miete betragt rd 5 € dann kommt man auf eine Rendite von 60 / 2000- = 3%. Nach Abzug von Kosten und Mietausfällen bleibt noch rund 2% und dann schlägt die Steuer zu wir reden dann von einer Rendite teilweise unter 1 %. (Was es sonst noch so zu beachten gibt: http://www.t-online.de/wirtschaft/immobilien/id_69137716/richtig-rechnen-rendite-von-miet-immobilien-oft-augenwischerei.html)
Es gibt da wie immer natürlich Ausnahmen nach oben aber auch nach unten. Hier wird das aber mal festgehalten:
“Die Wahrheit sieht allerdings anders aus. Das zeigt eine Studie des Deutschen Instituts für Wirtschaftsforschung (DIW) in Berlin, die heute veröffentlicht wurde. Danach fahren 8,5 Prozent der rund sieben Millionen privaten Vermieter mit ihren Wohnungen Verluste ein, weitere 24,6 Prozent schreiben gerade mal eine schwarze Null. 20,7 Prozent erzielen bescheidene Erträge zwischen 0,1 und 2 Prozent pro Jahr. Lediglich 46,2 Prozent, nicht einmal jeder zweite Anleger, kommen mit ihren Mietwohnungen auf eine Rendite von 2,1 Prozent oder mehr.”
http://www.manager-magazin.de/immobilien/artikel/immobilien-private-vermieter-verpassen-renditechancen-a-991977.html
Man kann eigentlich kurz festhalten. Wenn Sie ein Haus vor rd. 20 Jahren bauten und gut bewirtschafteten, kommen Sie heute auf eine Rendite zwischen 4- 8 %. Bezogen natürlich nur auf den damaligen- Erstellungspreis. Rechnen wir mit einer 3 % Inflation sind heutige 2000 Euro vor 20 Jahren ungefähr: 1107 € gewesen, also kommt man nur so auf eine Bruttorendite von 6%.
Sie können sich diese Studie von hier herunterladen: http://www.diw.de/sixcms/detail.php?id=diw_01.c.488174.de
Nun in einem Markt käme es zu Preissteigerungen, diese Weg wurde durch Gesetze versperrt… Wenn sich aber etwas wenig oder gar nicht mehr lohnt, wird in diesem Bereich eben auch nicht mehr investiert. Und somit ist es klar der private Mietwohnungsbau geht annähernd zu Grunde.
Wodurch wird es wohl ersetzt?https://www.land.nrw/de/pressemitteilung/bau-von-sozialen-mietwohnungen-steigt-um-rund-ein-drittel. Aha staatlicher Wohnungsbau… Und was gilt hier die paar Leute in diesen Wohnungen werden durch alle Steuerzahler ausgehalten. Was für ein “Erfolg” !- Es wird also weniger gebaut:
http://www.zukunft-haus.info/newsletter-zukunft-haus/newsletter-zukunft-haus/newsletter-52014/mietwohnungsbau-20-bezahlbarer-wohnraum-durch-neubau.html
Die Konzepte zur Lösung sind mal wieder bezeichnend schlecht. Steuergelder für Bauherren, also weniger Markt soll- es “mal wieder” richten. Leider fällt den Mietern Ihre eigene Blödheit kaum auf. Sie beklagen sich über “zu wenig” Raum und zu “hohe” Preise. Das Sie dazu noch mit Ihrer Steuer die zu “hohen” Preise mitbezahlen – kapieren wahrscheinlich keine 2 % der Leute. Wohl nur die, die selber mal in diesem Bereich wirtschaftlich tätig waren. Und wieder eine neue Kette für produktive wirtschaftlich erfolgreiche Betriebe oder Personen.
Wer mir nicht glaubt, hier die Daten einer Stadt:
Öffentliche Wohnungsbauförderung
Insgesamt werden 2014 266 WE mit 25 Mio. Euro öffentlich gefördert, darunter 130 Mietwohnungen und 74 Eigentumsmaßnahmen. 2015 kann die Wohnungsbauförderung um 67 Prozent auf insgesamt 443 WE und auf über 31 Mio. Euro gesteigert werden. Neben 237 Mietwohnungen im Neubau und im Bestand werden 97 Wohnheimplätze für Behinderte und Studenten sowie 48 Eigentumsmaßnahmen gefördert. Hinzu kommt das neue Förderprogramm für Wohnraum für Flüchtlinge, mit dem 2015 61 WE für etwa 380 Personen unterstützt werden.
Angebotsmieten
Die angebotenen Mieten steigen im Bestand um 3,3 Prozent auf 6,29 Euro/m-². Die Mieten steigen seit 2010 damit um 10,6 Prozent im Bestand. Im Neubau nehmen sie im gleichen Zeitraum um fast 30 Prozent auf durchschnittlich 8,90 Euro/m-² zu. Die höchsten durchschnittlichen Bestandsmieten werden mit 6,71 Euro/m-² in Dornberg und 6,70 Euro/m-² in Mitte erreicht, wobei sie in Mitte um 20 Ct/m-² ansteigen sind während sie in Dornberg um 12 Ct/m-² fallen.
https://www.bielefeld.de/de/pbw/muw/mubeo/woh/
Das muß man sich mal vorstellen!. 25 Mio für 266- WE. Ist ein Raub von 9803 € pro Wohnung, Rechnen wir mal mir 70 m-² sind es 140 € pro m-². Bei einem angenommenen Preis von 2000 € / m-² 7 % der Gesamtsumme. Und auch die Rendite kann man sich ausrechnen (Brutto)
6.29 * 12 / 2000 = 3,7 %, also kommt man auf eine Rendite von vieleicht 0 – 0,5 %. Dazu den Ärger mit Mietern, die sich nicht betragen können, die nicht zahlen, und die es schon gar nicht für nötig befinden eine Wohnung ordentlich zu übergeben.
Kosten Wohnungsbau
Jeder der hier ein wenig mitliest, weiß ich hole mir jede Menge Anregungen für Kommentare aus den BNN. Heute ist es auffällig anders und von einem Kommentator geschrieben der manchmal durchschimmern lässt, von wo die Probleme eigentlich kommen. Er schwächt leider IMHO zu oft ab was dann die berechtigte Kritik entschärft. Es geht um einen Mischmasch wo ich ein wenig glaube, daß er für die “armen unterdrückten” Mieter schreib. Aber urteilen Sie selber.
Ich teile das ganze in Abschnitte auf die ich dann auch zwischendrin kommentiere. (Quellenangaben BNN Ausgabe Nr 94 v. 24.04.2015 S.2, Kommentator Martin Ferber)) Rechtschreibfehler made by Friedrich:(
“Seit dem Jahr 2000 sind die Kosten für Mehrfamilienhäuser um fast 40 % gestiegen”
Auf der gleichen Seite ist noch ein Bericht vom Mieterbund (daher meine Glaube für wen es auch gilt, könnte also durchaus PC sein). Nehmen wir das mal als Grundlage und kalkulieren grob. Nehmen wir mal an in 2000 hätte man für 1200 € /m-² bauen können, dann lägen wir heute bei 1680€.
Bei der heutigen Mieten in Neubauten schreibt Herr Ferber: “…durchschnittlich zehn Euro / m-³”. Ok also sind dass 120 € / m-² im Jahr an Miete. Für den Vermieter ergibt sich dann eine Rendite von 120 / 1680 = 7,1 %, schaut man in die Anzeigen auch für alte MFH hier in der Umgebung aus KA fängt der Preis an dem man zahlen muß um rund das 20 – vache, minimal ist es das 15-fache. Wer sich die Preise für Eigentumswohnungen anschaut landet “locker” irgendwo um 2000 – 3000 €. Betrachtet man die Preise hier für Grundstücke muß man mind. mit 200 € / m-² rechnen. Für ein ca 600 m-² Haus braucht man ungefähr 600 – 1000 m-² (Parkplätze muß man anbieten !) Nehmen wir die untere Grenze von 600 m-² braucht man nur für das Land 120 000 € Umgerechnet erhöht sich damit der Erstellungspreis auf 1680 + 200 = 1880 € damit kommen wir dann auf eine Rendite von 6,3 % und da ist absolut die Oberkante ! Siehe: http://www.ingenieur.de/Politik-Wirtschaft/Finanzen/Private-Vermieter-zahlen-drauf, oder man siehe auch: http://www.diw.de/deutsch/98_35_2/30991.html#HDR3
Von dort Tabelle 3:
“——————————————————————————-
Tabelle 3
Bestandsrenditen des Immobilienvermoegens 1995
Mietertrag (1) in vH des Sachwertes (2)
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Gebaeudetyp nach Baualter Ein- Zwei- Mehr- Wohn-
davon Eigentum / Verfuegung familien- familien- familien- gebaeude
privater Haushalte haeuser haeuser haeuser insg.
alte Bundeslaender
errichtet von … bis…
vor 1901 2,9 3,2 4,5 3,4
1901 bis 1918 3,1 3,3 4,8 3,9
1919 bis 1948 3,0 3,1 3,6 3,2
1949 bis 1968 3,1 2,6 3,1 3,0
1969 bis 1978 3,1 2,7 3,6 3,2
1979 bis 1987 2,8 2,4 3,7 3,0
1988 bis 1995 2,7 2,5 2,9 2,8
insgesamt 3,0 2,7 3,5 3,1
im Eigentum von:
Einzelpersonen, Ehepaaren 3,0 2,7 4,0 3,1
Erben- / Personengemeinsch. 2,9 2,8 4,0 3,4
Eigentuemergemeinsch. (WEG) 3,1 2,6 2,8 2,7
private Haushalten insgesamt 3,0 2,7 3,7 3,1
neue Bundeslaender
errichtet von … bis…
vor 1901 2,1 2,6 3,8 2,8
1901 bis 1918 2,8 2,3 4,3 3,5
1919 bis 1948 2,5 2,8 3,3 2,8
1949 bis 1968 2,2 2,4 3,2 2,9
1969 bis 1978 2,4 2,3 3,0 2,8
1979 bis 1987 3,1 1,9 3,8 3,5
1988 bis 1995 1,7 0,8 2,7 2,1
insgesamt 2,3 2,4 3,4 2,9
im Eigentum / Verfuegung von:
Einzelpersonen, Ehepaaren 2,3 2,4 3,6 2,5
Erben- / Personengemeinsch. 2,3 2,5 3,6 3,1
Eigentuemergemeinsch. (WEG) 2,2 2,0 3,0 3,0
private Haushalten insgesamt 2,3 2,4 3,6 2,6
darunter: in derzeit. Verfuegung 2,3 2,5 3,5 2,8
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(1) Mieten (netto, kalt) abzueglich Bewirtschaftungskosten (Reinertrag).
(2) Bodenwert und Sachwert des Gebaeudes zu Wiederbeschaffungspreisen 1995.
Quelle: Berechnungen des DIW zum Immobilienvermoegen privater Haushalte 1995.
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Ein anderer Grund warum der Wohnungsraumausbau so stockt.
Jetzt wird es aus meiner Sicht interessant:”Der größte Preistreiber ist dabei der Staat”. Und genau das stimmt auf mehrfache Weise. Ich zähle mal ohne Anspruch an Vollständigkeit auf.
1) Bebauungspläne (Sie können in D nicht einfach ein Grundstück kaufen und dort bauen was Sie wollen)
2) Auflagen wie, Anbindung an das öffentliche Entsorgungsnetz, so und soviel erneuerbare Energien beim Heizen, Unfallvorschriften, Normen über Normen etc etc
3) Annahmezwang von öffentlichen Diensten wie Gas, Wasser und Fäkalien
4) Mietergesetze die im Endeffekt auf eine Enteignung herauslaufen (noch nicht ganz aber nah dran)
5) Grundsteuern (von eigenen Land)
Nun kommt leider der PC durch: “Es ist der Fluch der guten Tat!!” Das ist mit Verlaub gesagt Blödsinn. Die Auflagen sind immer mit Kosten verbunden, und es entscheidet nicht mehr der Bauherr was er gerne möchte sondern die Bürokraten, die sich damit natürlich unabkömmlich machen. Es geht dann in diesem PC-Schreib weiter. ” sinnvoll und gut .. begründbar etc”. Nein Herr Ferber das ist absolut nicht der Fall. Das ist nicht sinnvoll und gut sondern so gut wie immer sinnlos und teuer dann schwimmt er mit dem PC aber noch mal so zurück “zumal gerade im Wohnungsbau vieles standardisiert und normiert ist”.
Der Autor schließt mit: “Denn etwas weniger Bürokratie macht das Wohnen nicht unsicherer, wohl aber bezahlbarer”. Die Menschen die nach dem Krieg so ihre Häuser bauten, haben sich wieviel wohl um etwas geschert? Um gar nichts, die Dinger mußten schnell und günstig erstellt werden und diese Häuser stehen auch heute immer noch.
Gerade auf derselben Seite beklagt einer vom Mieterbund “Der Markt allein hat das Problem in den letzten Jahren nicht gelöst”. Das subsumiert die deutsche Einstellung. Es gibt keinen Markt, aber diese nichtexistente Ding kann irgendetwas nicht lösen. Die Intention ist klar. Der Staat soll eingreifen den Vermietern zumuten noch weniger Rendite zu machen oder gar die Allgemeinheit dazu verdonnern, alle Mieter zu subventionieren. Auf so etwa fahren die dummen Deutschen total ab.